Betriebskosten im Immobilien- und gewerblichen Pacht- und Mietrecht in Bochum
Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erb­baurecht am Grundstück oder durch den bestimmungs­gemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Sie werden in der rechtlichen Beratungspraxis immer bedeutsamer. Auf Grund der allgemeinen Kostensteigerungen, insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebs- und Energiekosten, entwickeln sich die "Nebenkosten" immer mehr zur "zweiten Miete". Aus diesem Grunde kommt auch im Mietverhältnis der Behandlung der Nebenkosten ein gesteigertes Konfliktpotential zu.

Für den Vermieter kommt es darauf an, die Nebenkosten möglichst umfassend umzulegen, aber auch durch die richtige Umlageweise möglichst ohne Probleme Abrechnungen zu gestalten und Nachzahlungsbeträge bei den Mietern anfordern zu können. Hierbei geschehen oft Fehler, so dass die Mieter die Anzahl und die Höhe der Nebenkosten mittlerweile mit großer Skepsis betrachten.

Die anwaltliche Beratung ist auf Grund der Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen zu diesem mittlerweile komplexen Thema im Streitfall unersetzlich geworden.

Sollte keine anderweitige Vereinbarung getroffen worden sein, trägt der Vermieter sämtliche Betriebskosten. Dies ist allerdings sehr selten. Denn der Vermieter hat das Recht, durch mietvertragliche Vereinbarung Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen. Dies ist in fast allen Formularmietverträgen vorgesehen. Allerdings kann er nicht alle Betriebskosten von seinem Mieter verlangen. Die Betriebskostenverordnung führt insgesamt siebzehn Positionen auf. Hier sind beispielsweise die Grundsteuer, Wasser, Heizkosten, Außen- und Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Betriebskosten für Aufzüge oder Sach- und Haftpflichtversicherungen zu nennen. Nicht umlegen kann der Vermieter unter anderem die Kosten für eine Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Kreditzinsen oder Bankgebühren.

Üblicherweise verlangt der Vermieter neben der Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung. Diese muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinesfalls realistisch kalkuliert sein. Selbst wenn die Nebenkostenabrechnung ergibt, dass die tatsächlichen Kosten mehr als doppelt so hoch sind, muss der Mieter die Nachzahlung vornehmen. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter auf Nachfrage des Mieters jedoch nicht wissentlich falsche Angaben zu den Nebenkosten machen. In solchen Fällen muss der Mieter hohe Nachzahlungen nicht akzeptieren.

Seine Kosten kann der Vermieter auch dann nicht geltend machen, wenn er sich allzu lange mit der Abrechnung Zeit lässt. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter eingehen. Verspätet sich der Vermieter selbst verschuldet, so verliert er den Anspruch auf Nachzahlungen. Hat der Mieter Einwände, so muss er diese ebenfalls innerhalb von zwölf Monaten nach Eingang der Abrechnung kundtun. Dies gilt nach den §§ 556 f. BGB jedenfalls im Wohnraummietrecht. Bei gewerblichen Flächen ist der im Einzelnen geschlossene Vertrag zu überprüfen.