Wohnraummietrecht in Bochum
Wohnraummietrecht

Mit dem Wohnraummietrecht kommt fast jeder Bürger in Berührung, sei es als Eigentümer und Vermieter oder als Mieter. Es ist eines der praxisrelevantesten Rechtsgebiete überhaupt, das trotz oder gerade wegen zahlreicher gesetzgeberischer Reformen für den Einzelnen kaum noch zu durchdringen ist. Erschwert wird dies auch durch eine Vielzahl allgemein gebräuchlicher Mustermietverträge, die oft nur vordergründig Sicherheit bieten, da sie regelmäßig vom gesetzlichen Leitbild abweichen und dann häufig den Anforderungen der Rechtsprechung nicht genügen. Die Inanspruchnahme kompetenter Hilfe ist daher gerade im Mietrecht ein Gebot der Vernunft.

Wir beraten und vertreten seit Jahrzehnten sowohl Vermieter als auch Mieter und sind daher mit den auf beiden Seiten auftretenden Problemen vertraut. Hierzu gehören insbesondere Räumungs- und Zahlungsklageverfahren, Auseinandersetzungen um Nebenkosten, Streitigkeiten während und nach Beendigung des Mietverhältnisses sowie die vorsorgende Rechtsberatung durch Entwurf geeigneter Mietverträge.

Für Fälle dieses Gebietes stehen Ihnen neben Herrn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Rechtsanwälte und Notare aus Bochum - Schwarze, Dr. OskampDr. Tigran Dabag auch Herr Rechtsanwalt und Notar Rechtsanwälte und Notare aus Bochum - Schwarze, Dr. OskampGunter Petschelt und Herr Rechtsanwalt Rechtsanwälte und Notare aus Bochum - Schwarze, Dr. OskampHenning Schwarze, der ebenfalls von der Rechtsanwaltskammer Hamm im Jahr 2005 zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum ernannt wurde, gerne zur Verfügung.

FAQs - häufig gestellte Fragen

Das Mietrecht ist vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen § 535 bis § 580a geregelt. Die Masse an Paragraphen lässt nicht selten sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern Raum für Fragen und Missverständnisse. Gerade die Rechte des Vermieters sind für viele ein Buch mit sieben Siegeln. Wir von Schwarze, Dr. Ostkamp & Partner erklären, was ein Vermieter offiziell darf – und was nicht.

Was der Vermieter darf:

  • Eine Staffelmiete verlangen, wenn diese bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart wurde
  • Kaution und Bürgschaft verlangen, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden
  • Die Kaution nach Beenden des Mietverhältnisses mit eigenen Forderungen (z.B. Mietrückstände oder Schadenersatz) aufrechnen und in angemessener Höhe für künftig zu erwartende Forderungen einbehalten
  • Bei Schimmelbefall, der durch den Mieter verursacht wurde, eine Beseitigung des Schadens verlangen
  • Das Halten von Kleintieren wie Vögel, Fische, Meerschweinchen oder Hamster verbieten

Was der Vermieter nicht darf:

  • Einen Schlüssel der vermieteten Wohnung behalten
  • Die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten, es sei denn, es handelt sich um einen absoluten Notfall wie z.B. Wohnungsbrand oder Rohrbruch
  • Ein pauschales Verbot aller Arten von Haustieren aussprechen
  • Ein pauschales Verbot für Wäschetrockner in der Wohnung ausspreche, es sei denn, der Trockner stellt eine Gefahr für die Mietsache dar (z.B. durch Schimmelpilzbildung oder Feuchtigkeitsschäden)
  • Die Stromversorgung während des laufenden Mietverhältnisses unterbrechen
  • Dem Mieter ohne Grund das Mietverhältnis kündigen
  • Eine Renovierung verlangen, es sei denn, die Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart
  • Das Rauchen in der Wohnung verbieten
  • Vermieter melden Eigenbedarf an, wenn diese die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des Haushalts benötigen. Dabei ist in erster Linie die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten zu beachten, abhängig davon, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, muss im Einzelfall ermittelt werden, ob dem Mieter ein Schadenersatz zusteht.

    Oftmals ist Mietern nicht klar, mit welchen Aspekten ihrer Wohnung sie leben müssen und welche Arbeiten sie von ihren Vermietern einfordern können. Grundsätzlich dürfen Mieter von ihrem Vermieter verlangen, während ihrer Mietzeit die Wohnung zu renovieren. Dabei spielt aber auch die Frage des Verursachers eine Rolle. Zwar müssen Vermieter ihr Gebäude instand halten, doch Mieter müssen damit sorgfältig umgehen. Daher sollten Mieter bei Verbesserungsbedarf der Wohnung zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und diesen über das Problem informieren. Zudem sollte das Problem schriftlich dokumentiert werden. Wer sich über seine Rechte und Möglichkeiten unsicher ist, findet Hilfe bei den erfahrenen Anwälten von Schwarze, Dr. Ostkamp & Partner.

    Der Begriff Nebenkosten beschreibt die Betriebskosten, die zu einer Mietzahlung hinzukommen. Diese können pauschal oder als Vorauszahlungen geleistet werden. Ob Mieter Nebenkosten zahlen müssen und in welcher Form, muss im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Ist dies nicht der Fall, so dürfen die Kosten auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. In den Nebenkosten enthalten sind in der Regel folgende Punkte:

    • Wasserkosten
    • Heizkosten
    • Müllabfuhr & Straßenreinigung
    • Hausmeister
    • Strom (nur bei gemeinschaftlich genutzten Anlagen)
    • Grundsteuer
    • Versicherungen
    • Entwässerungskosten
    • Kosten für einen Aufzug
    • Kosten für Gemeinschaftsräume (z.B. Waschküche oder Trockner)

    In Deutschland sind Mieter gut geschützt: Vermieter dürfen einen Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Allerdings gibt es Gründe, die eine Kündigung rechtlich möglich machen. Darunter fallen die folgenden Situationen:

    • Kündigung wegen Eigenbedarfs: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des Haushalts.
    • Verwertungskündigung: Der Vermieter möchte das Grundstück verkaufen oder das Gebäude abreißen lassen.
    • Mieter zahlt nicht: Ist der Mieter mit seiner Mietzahlung zwei Monate im Rückstand, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
    • Störung des Hausfriedens: Ein Mietvertrag kann seitens des Vermieters gekündigt werden, wenn ein Mieter die Nachbarn belästigt, regelmäßig die Ruhezeiten verletzt oder Nachbarn und Vermieter beleidigt oder bedroht. Bevor die Kündigung rechtswirksam werden kann, muss in diesem Fall aber eine Abmahnung ausgesprochen werden.
    • Unerlaubte Untervermietung: Eine Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Vermietet der Mieter eine andere Person unter, obwohl der Vermieter dies verboten hat oder nicht in Kenntnis gesetzt wurde, muss dieser mit einer Kündigung rechnen.

    Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus, sind einige Regelungen zu beachten, die das Mietrecht vorschreibt. So muss der Mieter die Wohnung beim Auszug im Regelfall nicht renovieren. Allerdings wird häufig die Pflicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die während der Mietzeit entstanden sind, im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Darunter fallen z.B. Arbeiten, die mit Tapete und Farbe ausgeführt werden können. Selbst wenn im Mietvertrag keine Renovierung vereinbart worden ist, hat der Mieter die Wohnung in neutralen Farben zurückgeben. Hinterlässt der Mieter bunte Decken und Wände, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.

    Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung leer und sauber übergeben und darf keine Gegenstände zurücklassen. Andernfalls darf der Vermieter auf Kosten des Mieters eine Entrümpelungsfirma mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragen. In jedem Fall sollte beim Auszug ein Übergabeprotokoll erfolgen, auch wenn das Mietrecht dies nicht zwingend vorschreibt. Mitunter bietet das Dokument beiden Parteien Vorteile, da der Zustand der Räume protokolliert wird und spätere Konflikte verhindert werden können.